La Cour de cassation, par une décision du 28 mai 2020, a une nouvelle fois précisé l’importance des fiches de révision foncière établies au 1er janvier 1970 pour déterminer l’usage des immeubles. Cette décision s’appuie sur l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, qui encadre strictement le changement d’usage des locaux, en particulier dans les grandes villes comme Paris.
Le poids des fiches de révision foncière
Le 28 mai 2020, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé l’importance des fiches de révision foncière du 1er janvier 1970. Selon la décision, en l’absence d’un changement de destination autorisé après cette date, l’usage d’un immeuble est celui inscrit sur la fiche de révision foncière. Dans le cas discuté, un propriétaire parisien utilisait son appartement pour des locations saisonnières. La Ville de Paris, estimant qu’il s’agissait d’une violation des règles de changement d’usage, n’a pas pu prouver que l’appartement était à usage d’habitation au 1er janvier 1970. La Cour a tranché : seul l’usage déclaré en 1970 compte, et cet usage est donc de droit.
Usage et destination : deux notions distinctes
Usage et destination d’un immeuble sont deux notions différentes mais liées. L’usage désigne la fonction à laquelle l’immeuble est destiné, comme l’habitation ou le commerce, tandis que la destination peut inclure des aspects plus spécifiques comme les conditions d’occupation. La décision de la Cour de cassation illustre que, même si un immeuble est utilisé différemment de son usage inscrit au 1er janvier 1970, seul un changement de destination autorisé après cette date peut justifier un usage différent.
Précédents jurisprudentiels
La position de la Cour de cassation en 2020 n’est pas nouvelle. En 2019, dans deux décisions du 28 novembre, la troisième Chambre civile a déjà statué que l’usage au 1er janvier 1970 prime sur toute autre utilisation ultérieure, sauf si un changement de destination a été autorisé. De plus, le Conseil d'État, dans une décision du 5 avril 2019, a également confirmé que, sans changement de destination après 1970, un immeuble reste affecté à son usage initial.
Conséquences pour les praticiens
Pour les professionnels de l’immobilier, il est essentiel d’obtenir toutes les autorisations d’urbanisme successives depuis le 1er janvier 1970 lorsqu’ils traitent un bien immobilier. Ces documents peuvent révéler des changements d’usage non autorisés. La situation peut varier en fonction du contenu des fiches de révision foncière :
- Usage d’habitation au 1er janvier 1970 : Si un immeuble était à usage d’habitation en 1970 et a été modifié sans autorisation, il reste officiellement à usage d’habitation. Toute autre utilisation, comme le commerce ou la location saisonnière, est illégale, sauf si une autorisation de changement d’usage a été obtenue.
- Pas d’usage d’habitation en 1970 : Si un immeuble n'était pas destiné à l’habitation en 1970, il peut être utilisé à d’autres fins sans violer l’article L.631-7, à moins qu’un changement de destination autorisé vers l’habitation ait été effectué depuis.
- Changement de destination autorisé après 1970 : Si un immeuble a fait l’objet d’un changement de destination autorisé vers l’habitation après 1970, un retour à un usage commercial ou de location saisonnière sans nouvelle autorisation est illégal.
Carte des demandes et autorisations d’urbanisme
Le régime dualiste de l’article L.631-7
L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rigueur, ne tient pas toujours compte de la réalité actuelle des usages des immeubles. L’usage légal est déterminé par la fiche de révision foncière ou par un changement de destination postérieur. Ainsi, un immeuble utilisé à des fins non résidentielles en 1970 échappe à la procédure d’autorisation préalable, même s’il a été utilisé comme habitation pendant des années.
Impact pour les futurs acquéreurs
Un acheteur potentiel pourrait ne pas comprendre pourquoi un bien qu’il souhaite acquérir pour en faire sa résidence principale nécessite une harmonisation entre la situation de fait et celle de droit. En effet, si un immeuble n'était pas à usage d’habitation en 1970, même s’il l’a été depuis, l’acquéreur doit solliciter les autorisations nécessaires pour un changement de destination. Cette complexité souligne l’importance pour les praticiens de vérifier scrupuleusement l’historique urbanistique des biens qu’ils traitent.
Conclusion
Les décisions récentes de la Cour de cassation et du Conseil d’État soulignent l’importance des fiches de révision foncière du 1er janvier 1970 et des autorisations d’urbanisme dans la détermination de l’usage légal des immeubles. Pour les professionnels de l’immobilier, ces éléments sont essentiels pour éviter des situations de non-conformité et sécuriser les transactions immobilières.
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